🌾 田の上に建つ空き家を解体→更地売却する前に！
必ず押さえておきたいポイント【農地転用の許可条件も解説】

こんにちは、解体工事ブログ編集部です。

「実家が田んぼの上に建っていて、もう住まないから解体して売ろうかな…」

そんな時、地目が“田”のままだと、思わぬ法律の壁にぶつかることがあります。

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📖 地目ってなに？

不動産登記簿に記載される土地の用途区分を「地目」といいます。

「宅地」「田」「畑」「山林」などがありますが、

田や畑は農地法の規制を受けます。

つまり、農地を売る・宅地として使うには農業委員会の許可が必要です。

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🚧 「田」のままじゃ自由に売れない理由

もし地目が「田」のまま更地で売ろうとすると…

買主が住宅用地として使いたくても、農地転用許可を取らない限り家は建てられません。

許可が下りなければ、売却先が農業関係者に限られてしまい、売却が難航します。

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🗝️ 農地転用の手続きと地目変更

1. 農地転用許可

• 市区町村の農業委員会に申請

• 許可まで数週間〜数か月かかる場合あり

• 申請区分は

  • 3条許可：農地を農地のまま売買や貸借する場合

  • 4条許可：自分の農地を宅地など農地以外に使う場合

  • 5条許可：農地を他人が宅地などに使うために売る・貸す場合

2. 地目変更登記

• 許可後、法務局で「宅地」に地目を変更

• 変更後は自由に住宅や店舗などを建築可能

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✅ 農地転用の許可が下りやすい条件

• 市街化区域にある農地（都市計画法上、開発が認められている地域）

• 周囲に既に住宅や店舗が立ち並んでいる

• 公共インフラ（水道・下水道・道路）が整備されている

• 用途変更後の利用計画が明確で、実現可能性が高い

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⚠️ 許可が下りないケース

• 農業振興地域に指定されている土地（原則転用不可）

• 水路や農業用施設に近く、農業への影響が大きいと判断された場合

• 周辺環境や景観を著しく損なう計画

• 申請書類や計画内容に不備がある場合

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💡 解体と手続きを同時進行するコツ

• 解体前から農地転用の相談をスタートする

• 農地転用に詳しい不動産会社や解体業者に依頼する

• 補助金や助成制度が使えるか早めに確認する

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🎯 まとめ

田の上に建つ空き家は、解体して更地にすればすぐ売れる…と思いきや、農地法の壁があります。

スムーズに売却するには、

• 農地転用許可

• 地目変更登記
  
  が必須。

お盆に実家へ帰ったら、

「この土地、地目は何？」から会話を始めてみてください。

早めの動きが、税金・時間・労力の節約につながります。

今回は、

田の上に建つ空き家を解体→更地売却する前に！
必ず押さえておきたいポイント

についてご説明いたしました。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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