建物の所有者以外が解体する方法とは？名義人にまつわる問題も解説

2024.11.23(Sat) 解体の知識

三島市・沼津市にお住まいのみなさん、こんにちは！

建物解体工事専門店　ミライ解体です。

今回は、【建物の所有者以外が解体する方法とは？名義人にまつわる問題も解説】についてご紹介します。

１.土地と建物で所有者が違う場合、土地所有者は建物を解体できない

土地所有者の方が、自分の土地上にある建物をどうするべきか悩むケースは少なくありません。特に、建物の所有者が自分以外である場合、その建物を自由に解体できるのか疑問を抱く方も多いでしょう。

法律の観点から見ると、土地所有者が建物を勝手に解体することはできません。

建物の解体は、原則として建物の所有者が行える行為です。たとえ所有者が不明だったり、連絡が取れなかったりする場合でも、土地所有者が独断で解体を進めるのは法律違反となります。このような状況では、適切な手続きを経ることが求められます。

所有者不明の建物を解体する場合、その対応方法は状況によって異なります。

「所有者が特定できるが連絡が取れないケース」と、「所有者が特定できず完全に不明なケース」に分けて考える必要があります。

建物の所有者が判明しているが、所在不明や音信不通の場合には、以下の手続きを進めることが可能です。

建物の所有者が特定可能な場合は、裁判所に「建物収去土地明渡し請求訴訟」を申し立てる方法があります。この訴訟を通じて判決が下され、裁判所が「建物収去土地明渡し命令」を出した場合、所有者が対応しない場合でも強制執行を行うことが可能です。

所有者の住所が不明な場合、住民票を調査して住所を特定します。

それでも不明な場合は「公示送達」という方法で訴訟を進めます。公示送達は裁判所の掲示板に通知を掲載することで、所有者不明の状況でも訴訟を合法的に進められる制度です。

行政による代執行が認められる場合もあります。例えば、建築基準法に違反している建物や危険な状態にある老朽化した建物が対象となります。行政代執行の一環として建物を撤去してもらえる可能性があるため、自治体に相談してみましょう。

所有者が完全に特定できない場合、訴訟ではなく行政代執行に頼るのが主な方法です。

特に、空き家対策基本法に基づく措置が活用されることが多いです。この法律では、老朽化した空き家や危険な状態の建物に対し、行政が代替的に撤去を行える規定があります。自治体の建築課などに相談し、適切な手続きを進めることを検討してください。

建物の所有者が亡くなり、相続登記が済んでいない建物については、状況によっては解体が可能です。この場合も、建物の現所有者（相続人）が解体の判断をする必要があります。

もし相続人が明確でない場合には、裁判所での調停や訴訟手続きが求められることがあります。早めに法的アプローチを検討することで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。

建物の所有者が複数いる場合、共有者全員の合意がないと解体作業を進めることはできません。一人でも解体に反対する共有者がいる場合には、強制的な手段をとる必要が生じます。

具体的には、「建物収去土地明渡訴訟」を共有者全員に対して提起するか、共有持分を買い取るなどの方法で解決する必要があります。

建物の所有者以外が解体を進めるためには、法律や行政手続きを正しく理解し、段階的に進めることが重要です。所有者不明の建物であっても勝手に解体を進めることはできません。トラブルを回避するためにも、専門家や自治体に相談しながら適切な方法を検討しましょう。

今回は、【建物の所有者以外が解体する方法とは？名義人にまつわる問題も解説】についてご説明いたしました。

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